Café-restaurant A15 Waalhaven, onr. goed t/m 2085

Op een planologisch beschermde horeca-locatie in het Rotterdamse haven- en industriegebied Waalhaven/Eemhaven wordt een gevestigd café-restaurant aangeboden ter overname met meer dan 30 jaar historie en naamsbekendheid. De zaak heeft landelijke en Europese bekendheid bij beroepschauffeurs en geniet een hoge waardering op TruckFly by Michelin, het toonaangevende platform voor truckersrustplaatsen. Aangeboden wordt het complete pakket: de exploitatie van de onderneming én de bijbehorende erfpachtrechten met een resterende looptijd tot 2085 / 2088. De huidige eigenaren, in functie sinds 2013, dragen wegens aankomende pensionering de zaak over en bieden de opvolgend ondernemer overdrachtsbegeleiding van 3 tot 6 maanden.

1.    Planologische schaarste. Reguliere horeca is in het bestemmingsplan "Waalhaven en Eemhaven" (gemeente Rotterdam, 2018) niet algemeen toegestaan op het 3,1 km² industrieterrein. Slechts een handvol specifieke adressen, waaronder Smirnoffweg 59, beschikt over de aanduiding 'horeca'. Nieuwe horeca-vestigingen binnen het plangebied vereisen een formele bestemmingsplanwijziging, een procedure met meerjarige doorlooptijd en onzekere uitkomst.

2.    Onroerend goed en erfpacht t/m 2085 / 2088. Vijf samenhangende erfpacht- en ondererfpachtrechten met een gezamenlijk oppervlak van circa 548 m² (Gemeente Rotterdam en Havenbedrijf Rotterdam N.V. als verleners), met einddata tot 2085 respectievelijk 2088, bijna 60 jaar resterende looptijd. Voor financierings- en exploitatiedoeleinden functioneel gelijkwaardig aan vol eigendom.

3.    Captive én internationale klantenkring. Het lokale verzorgingsgebied Waal- en Eemhaven bedient tienduizenden werknemers in logistiek, offshore, scheepvaart en distributie. Daarnaast is de zaak vaste pleisterplaats voor beroepschauffeurs uit heel Nederland en Europa die via de A15-corridor naar Rotterdam-Maasvlakte rijden. Hoge waarderingen op TruckFly by Michelin, het door beroepschauffeurs intensief gebruikte review-platform, bevestigen de internationale bekendheid en reputatie.

4.    Stabiele, kasstroomgenererende exploitatie met trouwe vaste klantenkring, opgebouwd over drie decennia op dezelfde locatie. Gezonde marges, lage schuldenlast.

De huidige eigenaren exploiteren de zaak op een beperkt deel van de licentieerde capaciteit. Voor een opvolgend ondernemer ligt direct activeerbare omzetgroei in vier hefbomen:

•        Uitbreiding van openingstijden. De vrijwel 24-uurs exploitatievergunning is reeds verstrekt. Weekendopening en avond- of nachtbenutting zijn onmiddellijk realiseerbaar zonder nieuwe vergunningprocedure.

•      B2B-vraag uit de omgeving. Significante latente vraag van omliggende scholen, kantoren en haventerreinen, inclusief scheepscatering, voor lunchcatering en bezorgservice, direct activeerbaar via een actieve B2B-strategie.

•    Digitale activatie en assortimentsverbreding. Online en social media-bereik is nog op te bouwen. Het productassortiment leent zich voor diversificatie naar een jongere doelgroep en naar de Oost-Europese smaakvoorkeuren die een aanzienlijk deel van de internationale truckersstroom vertegenwoordigt.

•       Fysieke uitbreidingsruimte op het perceel. Van de circa 548 m² erfpachtgrond is een aanzienlijk deel (circa 100 tot 150 m²) niet bebouwd. Dit biedt directe ruimte voor horizontale uitbreiding van de opstal, bijvoorbeeld voor extra keuken- of productiecapaciteit ten behoeve van B2B-catering, en/of verticale uitbreiding, zonder nieuwe erfpacht- of grondverwervingsprocedures.

Additionele passieve inkomsten: mogelijkheid tot uitbreiding van automaatdiensten op de aangrenzende vrachtwagenparkeerlocaties.

Appie Happie leent zich voor drie verschillende waardecreatieroutes, afhankelijk van het kopersprofiel en de gewenste mate van betrokkenheid. De drie routes zijn gelijkwaardig en niet wederzijds uitsluitend; een koper kan starten met Route 1 en gefaseerd doorgroeien naar Route 2 of Route 3.

•           Route 1: Stabiele cashflow met behoud van het huidige model. Voortzetting van de huidige exploitatie (maandag t/m vrijdag, dagdienst) door een opvolgend ondernemer-operator. Bewezen kasstromen, vaste klantenkring, lage operationele intensiteit, met passieve inkomstenstromen via koffieautomaten, kansspelautomaten en sanitaire dienstverlening voor beroepschauffeurs. Direct rendement op overnameprijs zonder additionele investering.

•      Route 2: Operationele uitbouw met focus op groei. Volledige activering van de vier hefbomen uit het groeipotentieel (uitbreiding openingstijden, B2B-catering, digitale activatie, productdiversificatie). Geschikt voor een actieve ondernemer of keten-operator met groeiambitie en operationele capaciteit. Met de bestaande 24-uurs vergunning, captive demand en planologische bescherming als basis kan de exploitatie binnen 12-18 maanden materieel worden vergroot.

•      Route 3: Vastgoed-gedreven herontwikkeling. Maximale benutting van de circa 100-150 m² onbebouwde erfpachtgrond door middel van horizontale en/of verticale uitbouw van het pand. Mogelijke uitbreidingsrichtingen omvatten meerdere bouwlagen, een dark kitchen voor B2B-bezorging in het bredere Rotterdamse havengebied, en/of substantiële uitbreiding van de zit- en productiecapaciteit. De combinatie van bijna 60 jaar resterende erfpachtlooptijd, planologische horeca-aanduiding en onbebouwd grondoppervlak vormt een uitzonderlijke positie voor een vastgoed-gedreven koper.

Bouwregels onder het bestemmingsplan en akteclausules dienen door de koper geverifieerd te worden.

•       Vrijwel 24-uurs exploitatievergunning aanwezig. Opvolgend ondernemer kan zonder nieuwe vergunningprocedure direct kiezen voor uitbreiding van openingstijden.

•       Midden in het Rotterdamse Waalhavengebied met intensieve scheepvaart en industriële activiteiten in de directe omgeving.

•       Volwaardig servicepunt voor beroepschauffeurs. Naast horeca-functie ook douche- en sanitairvoorzieningen, twee koffieautomaten op de aangrenzende vrachtwagenparkeerlocaties.

•       Direct gelegen naast twee beveiligde vrachtwagenparkeerlocaties. Borgt een constante stroom van bestaande en nieuwe klanten.

•       Twee kansspelautomaten met vergunning in het café/restaurant-gedeelte.

•       Vijf erfpachtrechten (één hoofderfpacht en twee aanvullende erfpachten Gemeente Rotterdam + twee ondererfpachten Havenbedrijf Rotterdam N.V.), gezamenlijk circa 548 m² grond, lopend tot 2085 respectievelijk 2088.

•       Vier functionele binnenzones:

◦       Riant café- en restaurantgedeelte.

◦       Ruime keuken met complete inventaris.

◦       Separaat snackbar-gedeelte met eigen koeling, vriezer, oven en frituurfaciliteiten.

◦       Privégedeelte van 40 m² met eigen douche, toilet en opslagruimte. Flexibel inzetbaar als kantoor, rustruimte voor personeel, of als uitbreiding van keuken- of productiecapaciteit en werkplekken.

•       Aanvullende opslag: twee ruime koelcellen en één diepvriescel.

•       Drie buitenruimtes: serre, buitenruimte en terras.

•       Drie douche-eenheden, ruime sanitaire voorzieningen.

•       Mogelijkheid tot fysieke uitbouw op het perceel (horizontaal en/of verticaal). Zie groeipotentieel.

Prijs op aanvraag. Onderneming en erfpachtrechten worden bij voorkeur als één pakket aangeboden; een gesplitste overname is in overleg mogelijk. Gedetailleerde financiële, juridische en commerciële informatie wordt verstrekt na ondertekening van een geheimhoudingsverklaring (NDA).

Geïnteresseerd? Neem contact op via e-mail. Bezichtiging uitsluitend op afspraak buiten openingstijden. Verzoek om Verkoper en personeel ter plaatse niet rechtstreeks te benaderen.